Canton de Genève: Grands projets à venir

La pénurie règne. D’ici deux à cinq ans, la production de logements devrait enfin augmenter, y compris à destination de la classe moyenne.

Les prix n’arrêtent jamais de grimper à Genève et les biens se vendent très vite. Les zones les plus prisées, comme Cologny, Vandœuvres ou les quartiers de la rive gauche comme Champel, Florissant, affichent des montants toujours plus élevés. Les appartements dépassent en principe le million et demi de francs.

Les quartiers de Saint-Jean, de la Servette, des Charmilles, de Meyrin et de Vernier sont un peu moins chers. Globalement, les charges représentent carrément près d’un tiers des revenus des individus. «Nous sommes dans une situation de forte pénurie.

La détente devrait arriver dans cinq ans. Actuellement, le prix moyen du m2 habitable en PPE vaut dans les 10 300 fr. dans ce canton», relève Hervé Froidevaux, consultant senior chez Wüest & Partner.

En cause, un taux de vacance très faible qui atteste d’une offre quasi inexistante. Les terrains sont rares et l’offre disponible est très insuffisante pour répondre à une demande en hausse constante.

Zone de développement. En revanche, de grands projets sont en cours de planification et devraient mettre sur le marché des logements d’ici à cinq ans environ. «Il existe des terrains en zone de développement, pour lesquels l’Etat de Genève pratique un contrôle des prix, dans toute la périphérie de la cité, autour du centre historique dans lequel tout a été construit jusqu’à la moitié du XIXe siècle.

Dans ces espaces verront le jour, d’ici deux à cinq ans, les grands projets de logements en cours à la Ville et à l’Etat de Genève. Les prix de ces futures habitations se situeront entre 6000 et 7000 francs le m2 habitable. On peut envisager que d’ici à deux ans la production de logements soit supérieure de près de 50% à celle de ces dernières années. On prévoit quelque 2000 appartements dans les douze à vingt-quatre mois à venir», explique Etienne Nagy, directeur de Naef & Cie.

Objectif: création de logements. Dans les nouveaux projets en cours, la Ville est propriétaire d’un certain nombre de terrains sur lesquels elle construit plutôt des immeubles destinés à la location. Par exemple, elle prévoit de commencer, au printemps 2012, l’écoquartier de la Jonction en reconstruisant le site d’Artamis. Résultat, 300 logements plutôt de type sociaux, dont le tiers sera constitué d’habitations à loyers modérés.

Autre exemple, un concours d’architecture vient d’être lancé pour construire un immeuble dans le quartier des Grottes. Selon la direction du Département des constructions et de l’aménagement de la Ville de Genève, entre 200 et 300 logements devraient être mis sur le marché chaque année.

Au niveau du canton, une nouvelle zone d’urbanisation devrait être créée aux Communaux d’Ambilly pour loger au final 4000 personnes. Le complexe sera réalisé en plusieurs étapes. La première vient d’être amorcée et vise la réalisation de 610 logements pour 2014.

Une deuxième étape envisage de poursuivre avec 630 habitats pour 2018. Les immeubles seront composés à 25% de logements d’utilité publique, à 25% d’habitats à loyer modéré ou de coopératives et, pour les 50% restants, de propriétés par étage (PPE) ou de loyers libres. Près de 1250 logements devraient déjà être créés d’ici à 2015.

Dans le cadre de la nouvelle ligne de train CEVA, qui va relier Annemasse à Cornavin, les trois gares principales (Lancy Pont-Rouge, Chêne-Bourg, Eaux-Vives) vont entraîner de nouvelles constructions de logements autour d’elles, en dehors du centre-ville. Le projet PAV, pour Praille-Acacias-Vernets, représente aussi des opportunités de développer ce quartier. Dix mille logements, assortis du même nombre d’emplois, sont prévus avec cette planification.

Enfin, dans la commune de Meyrin, le site des Vergers, ou La Chapelle à Planles-Ouates, devraient permettre d’enrichir le marché de plusieurs centaines de logements qui s’adresseront à la classe moyenne.

Immobilier
L’Hebdo
Patricia Meunier

 

Canton de Neuchâtel: Des prix attractifs plombés par une fiscalité trop lourde

Attrait. Les rives du lac de Neuchâtel demeurent très prisées. Depuis cinq ans, les prix augmentent en continu.

La région neuchâteloise, même sur le Littoral, se démarque par des prix attractifs, nettement moins élevés que ceux de l’arc lémanique. En revanche, le canton se distingue par une fiscalité très lourde, qui effraie de plus en plus, puisqu’il s’agit de la plus élevée du pays. De 2001 à 2008, le canton a perdu, en moyenne, 500 contribuables par année. Certains ménages ont décidé de «s’expatrier» vers les cantons de Berne, notamment les communes de La Neuveville et de Gals, et de Vaud, en particulier à Cudrefin.

«LE TAUX DE VACANCE DE LOGEMENTS SE RÉDUIT À NOUVEAU À PRÉSENT GRÂCE À L’ESSOR DE L’ÉCONOMIE.» Philippe Kaufmann, économiste dans l’analyse immobilière de Credit Suisse

Ce village, situé sur la rive sud du lac, n’est qu’à 20 minutes en voiture du chef-lieu et offre, double avantage, des terrains à bâtir à des prix plus bas et des impôts plus avantageux. «Cet exode s’est renforcé. Il ne concerne pas que des gens fortunés mais aussi des contribuables issus de la classe moyenne», explique Florian Németi, de la Chambre neuchâteloise du commerce et de l’industrie.

Préférence pour les rives. Dans le marché immobilier cantonal, le Littoral neuchâtelois tire son épingle du jeu. La demande de logements y est forte en raison de la concentration des activités économiques (places de travail) et aussi du meilleur raccordement des transports aux autres centres urbains. Résultat: les prix ont augmenté de près de 5% par an ces dernières années. Dans la ville de Neuchâtel, ou dans des communes comme Colombier, Boudry ou La Tène, les prix présentent une tendance haussière. Un peu plus haut, Villiers et Fontainemelon dans le Valde- Ruz, enregistrent une tendance identique.

Néanmoins, même si le Littoral est la région la plus chère du canton, le niveau des prix reste très éloigné de la zone lémanique. Près de 2,5 fois moins chère que l’arc lémanique, selon Etienne Nagy, directeur de Naef. Une estimation que confirme l’analyse d’Hervé Froidevaux, consultant senior chez Wüest et Partner. «Avec des appartements à 5000 francs le m2 habitable, le Littoral est abordable par rapport à la région lémanique. Le prix d’une PPE familiale avoisine les 600 000 francs et celui d’une villa individuelle les 900 000 francs.»

Dans des communes comme Hauterive, Corcelles ou Auvernier, qui trônent parmi les plus prisées de la région, le mètre carré dépasse ce seuil des 5000 francs. L’attrait du lac se traduit aussi par le type de construction, avec une tendance certaine à la construction d’appartements de standing.

Côté occupation, les taux de vacance restent assez bas dans cette partie du canton. Les terrains commencent à se faire rares, même si on observe encore un certain nombre de promotions en cours. «Entre 2004 et aujourd’hui, on constate que les prix des PPE se sont accrus de 20 à 25%, ce qui reste raisonnable. On ressent un engouement des ménages pour la région», explique Patrice Pasquier, responsable des promotions pour Naef à Neuchâtel.

Parmi les projets en devenir, le Plateau de la gare de Boudry devrait se transformer en un nouveau quartier à l’avenir. Sinon, des projets émergent dans la région de Vaumarcus, Saint-Aubin ou Bevaix. Un engouement auquel l’autoroute n’est pas étrangère. A Neuchâtel aussi, plusieurs chantiers sont en route. Notamment celui de l’ancien hôpital des Cadolles, dans le haut de la ville, qui proposera des propriétés par étage.

Les Montagnes moins demandées. Le haut du canton reste, lui, tributaire de l’évolution du secteur horloger. «Pendant la crise horlogère, la population a nettement diminué. On a ainsi observé une hausse du taux de vacance. Mais ce dernier se réduit à présent parallèlement au nouvel essor. De plus, une partie de la main-d’œuvre de cette industrie est frontalière et influence peu le marché immobilier local», constate Philippe Kaufmann, économiste dans l’analyse immobilière de Credit Suisse. Conséquence: les prix sont plus attractifs que sur le Littoral.

Au Locle ou à La Chaux-de- Fonds, il faut compter dans les 4000 francs le m2 habitable, selon la régie Naef. Cette situation se répercute également sur le nombre de constructions, moins nombreuses. A mi-chemin entre les deux villes, le Val-de-Ruz affiche son dynamisme. Le terrain est encore très abordable, ce qui favorise la construction de villas et de PPE. Plus calme, le Val-de-Travers présente un marché équilibré où l’offre correspond à la demande; il y a donc peu de constructions et les prix restent modérés.

Immobilier
L’Hebdo
Patricia Meunier