L’«Observatoire 2008 de l’immobilier lémanique» – publié par Acanthe, votre filiale d’expertise immobilière – prévoit une correction. Il exclut de brutales chutes de prix.
Pourquoi?
On constate toujours un déséquilibre entre l’offre et la demande, particulièrement à Genève; ce qui nous vaut des taux de vacance très bas pour les logements. La demande est soutenue par les employés des entreprises qui se sont installées ici.
La demande est forte, est-elle solvable?
Les délais de réalisation ont tendance à s’allonger. Pas à Genève, mais sur La Côte ou à Lausanne, si les objets trouvent encore preneurs au niveau de prix énoncés par les vendeurs, les délais s’allongent. Signe qu’une phase de consolidation a commencé.
Quels sont ces délais de réalisation?
Nous distinguons le marché de jouissance – villas ou appartements achetés par des personnes qui souhaitent les habiter – et le marché de rapport – immeubles destinés à la location. Dans l’immobilier résidentiel, à Genève, les délais de réalisation sont d’un à trois mois; ailleurs dans l’arc lémanique, ils s’étalent entre trois et six mois.
Sans baisse de prix pour l’instant?
Sans baisse de prix, mais sans progression non plus. Nous nous attendions à une phase de consolidation dès 2007; elle a été un peu décalée dans le temps.
Le nombre de transactions diminue, y compris à Genève…
Les prix proposés par les vendeurs impliquent des taux de rendement inférieurs à ceux exigés par les investisseurs. Ces derniers ont une attitude rationnelle: ils fixent un seuil de rentabilité pour l’immobilier en le comparant à d’autres placements, comme les obligations à long terme de la Confédération. Les vendeurs devront adapter leur prix.
Lors de la crise immobilière des années 90, les prix réels de certains logements avaient chuté de 50%. Un scénario qui pourrait se reproduire?
Non, nous l’excluons complètement. La situation est différente. Acanthe a construit un baromètre du risque immobilier pour le marché lémanique. Ce marché se fragilise lorsque les prix augmentent plus vite que les loyers. C’était le cas dans les années 90. On constate actuellement ce même phénomène; mais sans commune mesure avec les écarts constatés à l’époque.
La plupart des propriétaires ont emprunté à taux fixe. Est-ce rassurant?
De nombreuses personnes ont effectivement emprunté à taux fixe, avec des échéances arrivant à terme ces douze ou vingt-quatre prochains mois. Si on constate une hausse des taux importante à ce moment-là, certains emprunteurs pourraient avoir du mal à faire face à leurs obligations. Ils devront peut-être réaliser leur bien. Le rendement net direct de l’immobilier est aujourd’hui de 4 à 5%. Celui qui achète à 4% est audacieux et celui qui opte pour les 5% est plus prudent. La situation n’est toutefois pas comparable à celle de la fin des années 80 où certains acheteurs acceptaient un taux de rendement nul; car ils visaient uniquement la réalisation d’une plus-value à court terme à travers une vente.
Le prix du m2 pour le logement à Genève est tout de même passé de 6900 à 8900 francs en deux ans...
A 8900 francs le m2, l’immobilier résidentiel est à peine 10% plus cher qu’à la fin des années 80. Les prix réels, déduction faite de l’inflation, sont même inférieurs à ceux de cette période.
Et l’immobilier commercial?
Pour l’immobilier commercial, on observe deux marchés. Celui du centre-ville de Genève, avec des investisseurs étrangers qui prennent comme éléments de comparaison les prix pratiqués à Londres ou dans d’autres villes chères. D’où le début de la formation d’une bulle spé- culative l’an dernier. Depuis, cette situation s’est un peu corrigée: le change est moins favorable et les investisseurs se montrent plus prudents. Sur l’ensemble de la région lémanique, l’offre d’immobilier commercial a beaucoup augmenté, avec de nombreuses constructions nouvelles. Si la conjoncture ralentissait, ce marché pourrait se retourner très vite: il est plus vulnérable que l’immobilier résidentiel.
Quel serait le pire scénario pour l’immobilier lémanique?
Le pire scénario – qui paraît relativement peu probable – serait une montée des taux avec un ralentissement de la croissance. Scénario peu probable, parce qu’on peut difficilement imaginer que les banques centrales décident d’augmenter leurs taux s’il y a un ralentissement économique. Autre scénario catastrophe pour l’immobilier lémanique: le départ de Genève de l’ONU ou d’une grosse organisation internationale. A l’époque où Procter & Gamble s’est installée à Genève et où l’OMC a remplacé le GATT, ces deux institutions ont, à elles seules, complètement asséché le marché immobilier local.
A l’inverse, est-ce que le marché de pénurie actuel freine l’arrivée d’entreprises?
Non, c’est la fiscalité qui fait la différence. La pénurie sur le marché du logement ne freine pas les installations d’entreprises. Par ailleurs, avec un prix de vente moyen de 8900 francs le m2, le logement à Genève est moins cher que dans d’autres capitales européennes. Londres est deux fois et demie à trois fois plus cher. La phase de stabilisation des prix, qui vient de démarrer, permettra de rester attractifs.
PROPOS RECUEILLIS PAR GENEVIEVE BRUNET
PROFIL ÉTIENNE NAGY
Directeur général et administrateur de Naef, 42 ans.
1990
Licence HEC, Université de Genève
1991
Diplôme postgrade, Institut d’études immobilières. Entre chez Naef.
NAEF
fondée en 1881, implantée à Genève, Nyon, Lausanne, Neuchâtel et Archamps (F); 240 employés. Etat locatif: 460 millions de francs. Volume annuel de ventes: 330 millions de francs.
L’analyse du marché immobilier en Suisse nous permet de conclure qu’une crise similaire à celle des Etats-Unis est très improbable.» Jean-Pierre Roth, président de la Banque nationale suisse
Pour le moment, l’offre est supérieure à la demande et il y a une surproduction estimée à 500 000 barils par jour.» Chakib Khelil, président de l’OPEP